경매 용어와 절차

경매는 다양한 분야에서 활용되는 거래 방식으로 특정 용어들이 사용됩니다. 경매에 참여하기 전에 기본적인 용어를 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

◀경매▶

물건을 사겠다는 사람이 두 명 이상일 때 값을 제일 많이 부르는 사람에게 입찰을 통해 판매하거나 구매하는 제도입니다. 경매는 예술작품, 부동산, 고가의 물품, 중고차 등 다양한 분야에서 사용됩니다. 또한 경매는 부채 청산이나 법적인 상황에서 재산을 처분할 때도 활용됩니다.

 

◀공매▶

부동산, 자동차, 가구 및 기타 재산 등을 매각하는 절차입니다. 주로 법원이나 정부 기관에서 자산을 처분하거나 미납된 채무를 징수하기 위해 경매를 통해 처분하는 것입니다.

공매의 유형은?

1. 법원공매 : 법원이나 집행관이 판결이나 명령에 따라 부동산, 차량, 금융자산, 차량, 등을 압류하여 처분하는 것

2. 세관공매 : 미납된 관세나 세금 등에 대한 채무자의 물품을 세관이 압류하여 경매를 통해 처분하는 것

3. 자산 매각 공매 : 회사의 파산, 재무위기, 형사사건, 재무위기, 등으로 인해 압류된 자산을 경매를 통해 처분하는 것

4. 공공기관의 자산 처분 : 정부 기관이나 공공기업이 불필요한 재산이나 자산을 경매를 통해 처분하는 것

5. 자동차공매 : 미납된 자동차 대출, 교통 위반에 따른 처분 등으로 압류된 자동차를 경매로 처분하는 것

◀강제경매▶

경매를 실행할 담보가 없는 경우로서 법원이나 정부기관에서 민사소송 등의 결과로 공정한 경쟁에 의해 부동산이나 기타 재산을 매각하는 과정을 말합니다. 판결문 공정증서를 가지고 채무자의 재산 중 어디든 경매를 진행시킬 수 있는 불예 측 경매로 주로 채무불이행, 파산, 소송 등으로 인해 재산을 매각해야 할 필요가 있는 경우에 진행됩니다.

 

◀임의경매▶

채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 근저당권. 저당권. 유치권. 질권. 전세권. 담보가등기. 저당권. 유치권. 질권. 전세권. 등의 담보권 실행을 위해 채무자의 재산을 매각할 때 진행됩니다.

 

◀입찰▶

부동산이 경매에 올라가거나 판매될 때 구매자들이 해당 부동산에 대한 가격을 제시하는 과정을 의미합니다. 부동산 입찰은 주로 경매를 통해 이루어지며, 다양한 유형의 부동산이 경매에 나옵니다. 입찰 방법에는 호가경매,기일입찰,기간입찰이 있으나 부동산의 경우 기일입찰과 기간입찰을 원칙으로 합니다. 기일입찰은 매각기일에 출석하여 비공개로 입찰표에 매수가격을 적은 후 제출하고 동일한 날짜에 개찰하는 방법으로 진행됩니다. 입찰표는 다른 사람이 보지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재 후 집행관에게 제출합니다. 기간입찰은 일정기간을 입찰기간으로 정하고 그 기간 안에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방법으로 진행됩니다.

 

 

◀입찰자▶

경매에 참여하는 사람 또는 단체를 말합니다. 입찰자들은 경매가 진행되는 동안 원하는 물품에 대한 가격을 제시하며, 경쟁적으로 가격을 높여나갑니다. 일반적으로 경매에서는 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 해당 물품을 낙찰받게 됩니다. 입찰자들은 경매의 특정 규칙과 절차를 따라 입찰서를 작성하고 제출합니다. 입찰서에는 제시한 가격,결제방법,기타 조건등이 포함될 수 있습니다. 경매가 마감되면, 개찰 단계에서 각 입찰자의 제시가를 확인하고 최종 낙찰자를 결정합니다. 입찰자들은 원하는 물건을 얻기 위해 다른 입찰자들과 경쟁합니다.

 

입찰에 참여할 수 없는 자

 

채무자

법정대리인의 동의를 받지 않은 미성년자

이전 경매에서 불법적이거나 부적절한 행위를 저질렀거나 입찰 과정을 방해한 자

입찰 대상과 관련된 기업이나 기관의 임직원, 관련된 가족 구성원

매각 절차에 관여한 집행관

매각 부동산 평가한 감정인

매각 사건에 이해관계가 있는 법관 및 법관사무관

재매각 사건인 경우 전 매수인 등

◀경매 입찰보증금▶

입찰자가 경매에 참여하고 입찰을 제출할 때 지불해야 하는 일정 금액으로 매각 물건의 최저매각가격의 10/1에 해당하는 금액입니다. 이는 일종의 보증이자 입찰자의 진지한 참여를 보장하기 위한 조치입니다.. 입찰보증금은 입찰자가 낙찰 이후에 낙찰가에 대한 지불을 확약하고 경매 프로세스의 정도를 유지하는데 사용됩니다.

보증금은 낙찰가에 일정 비율로 차감되거나, 낙찰가에 모두 포함되어 최종 납부되며, 현금. 자기 앞수표. 보증서(경매보증보험증권) 현금. 자기 앞수표. 보증서(경매보증보험증권)로 제공할 수 있습니다.

반면, 낙찰이 실패하면 보증금은 입찰자에게 반환됩니다.

 

◀유찰▶

해당 경매에서 입찰 중인 물품이나 부동산에 대해 낙찰자가 없거나, 낙찰자가 최소 매각가를 충족시키지 못하여 낙찰이 성사되지 않는 상태를 말합니다. 유찰된 물건은 일반적으로 다음 경매에 나옵니다.

 

◀유찰가격▶
경매에서 낙찰이 성사되지 않아 낙찰자가 없는 경우 유찰된 물품의 최종 가격을 말합니다.

이는 해당 경매에서 낙찰이 이루어지지 않아 물품이 소유자(채무자)의 소유로 남아 있는 상태에서의 가격이며, 이 가격은 다음 경매나 재매각될 때 참고될 수 있습니다.

 

◀낙찰▶

경매가 종료된 후 최고 입찰을 제시한 입찰자가 해당 물품을 성공적으로 구매한 상태를 나타냅니다. 낙찰자는 경매 주최자에게 해당 물품에 대한 낙찰 가격을 지불하게 되고, 이후에는 경매 주최자가 지정한 절차에 따라 거래가 진행됩니다. 경매에서 낙찰을 얻은 입찰자는 해당 물품을 소유하게 되며, 일반적으로는 낙찰가에 추가로 수수료나 세금 등이 부과될 수 있습니다. 낙찰자는 경매 주최자에게 지정된 기간 내에 낙찰 가격을 지불하고 물품을 인도받아야 합니다. 낙찰은 경매의 주요 목적 중 하나로, 경매가 물품을 공정하게 판매하고 시장 가격을 형성하는 역할을 수행합니다. 예를 들어 부동산 경매의 경우, 여러 입찰자들이 부동산에 대한 가격을 경쟁적으로 제시하고, 경매가 마감되면 개찰이 진행되어 각 입찰자의 제시가를 확인하고 최종 낙찰자를 선정합니다. 이는 미술품,자동차 등 다양한 분야에서도 비슷한 원리로 이루어질 수 있습니다.

 

◀집행관▶

집행관은 법원의 판결이나 명령에 따라 미납된 채무자의 재산을 압류하고, 이를 경매에 올려 매각합니다. 법원에서 내린 판결이나 결정에 따라 지급이 이루어지도록 조치를 취합니다. 판결에 따른 금액을 채권자에게 분배하고, 자산을 명시하고, 필요한 경우 이를 신고하는 역할을 합니다. 각 지방법원에는 집행관이 소속되어 있으며, 그들은 법정에서 권한을 행사하고 판결이나 명령을 시행하는 역할을 담당합니다.

 

◀개찰▶

경매에서 어떤 물품이나 서비스에 대한 입찰을 받는 단계입니다. 경매는 일반적으로 입찰자들이 참여하여 특정 물품이나 서비스에 대한 가격을 경쟁적으로 결정하는 방식으로 이루어집니다. “개찰”은 입찰이 마감되고, 경매가 이뤄지는 순간을 말합니다. 개찰은 경매의 마지막 단계로, 입찰서를 제출한 입찰자들의 정보가 공개되고, 누가 얼마의 가격을 제시했는지가 확인되는 단계입니다. 이를 통해 해당 물품이나 서비스에 대한 최종 낙찰자가 결정되며, 그에, 따른 거래가 이루어집니다..

 

 

◀매각기일▶

“매각기일”은 법원에서 채권자의 신청 또는 법적인 절차를 통해 채무자의 부동산이나 재산을 경매로 매각하기로 결정된 날짜를 가리킵니다. 이 결정에 따라 매각기일이 설정되며, 부동산 매각 절차를 알리는 공고가 이루어집니다. 채무자에게는 매각기일과 관련된 통지가 발송되며, 이 기간 동안 채무자는 일정한 절차를 따라 대응할 수 있는 기회를 가집니다.

 

 

◀매각결정기일의 결정▶

매각기일에 입찰 참가자 중에서 최고 입찰가를 제시한 사람이 정해지면 통상 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일이 정해집니다.

등기우편 방법으로 최고가 입찰자, 차순위 입찰자 및 이해관계인에게 매각결정기일이 통지됩니다.

이해관계인이란?

1.압류채권자와 집행력 있는 정본에 따라 배당을 요구한 채권자

2. 채무자 및 소유자

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

3. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

 

◀매각허가결정▶

최고가 입찰자가 선정되면 해당 낙찰자는 낙찰 통지서를 받게 되고, 일정 기간 내에 경매가격의 나머지 금액을 지불해야 합니다. (매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날)

낙찰가를 납부하면 소유권을 낙찰자에게 이전하고 등기가 완료됩니다..

낙찰자가 매각대금을 지불하면 법원은 배당기일을 정하여 채권자들에게 배당을 실시합니다..

 

 

 

 

부록 : 경매 참여 시 유의사항

● 견본보기 : 가능하다면 경매 부동산을 미리 방문하여 실제 상태를 확인합니다.

● 입찰 금액 설정 : 최고 입찰가를 설정할 때 자신의 경제 상황과 부동산 가치를 고려하여 현명한 입철을 선택해야 합니다.

● 관련 법률 조사 : 부동산 경매에 관련된 법률 및 규정을 충분히 조사하여 권리와 의무를 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

이렇게 부동산 경매용어와 절차에 대한 기본적인 정보를 알아보았습니다. 라나의 블로그에서는 경매에 관한 다양한 내용을 다루어 볼 예정입니다. 감사합니다.